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今日成都土拍迎来成华区专场。来自成华区的三宗纯住宅用地迎来了各自的主人：

宗地一（成华区圣灯街道亩）由融创竞得，成交楼面地价元/平方米，移交面积23%；

宗地二（成华区保和街道24.7亩）由兴城人居竞得，成交楼面地价元/平方米，移交面积15%；

宗地三（成华区保和街道35.15亩）由兴城人居竞得，成交楼面地价元/平方米，移交面积15%。

本场土拍采用“设置最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”的方式竞拍，这应该是目前成都公开土地市场中，参与门槛较低的一种。

所以即便是元/平方米的起拍价格，在今日到场的各家开发商眼中，他们依然是香饽饽。

或许是同属于一个行政区，这三宗地块虽分属两个不同的板块，却有着一些共性。

1

铁路旁的地块

沿着地图往下看，这三宗地块实际上是处在同一条铁路沿线上的，他们与途经铁路线网的距离不过百米。

（底图来源百度地图）

从下图可知，著名的西成高铁就是从这里开往成都东站的。同时，成都与外界联系的重要铁路线网，成昆铁路、宁蓉铁路、成绵乐城际铁路、成渝客运专线等客货运线路，都经由此地出蓉。

这些铁路线将长久地在此服务，暂且不说噪音影响（这个见仁见智吧），但至少这里的城市界面也会因此不会有太多改变。

换句话说，你从今天就能大致看到它未来的样子。

另外，这些地块附近都有安置房。

一号地块旁正在修建长林盘6、7组安置房小区，二三号连襟地块旁已有兴城·嘉苑安置房小区。地块所处的小区域内，都没有在售或待售的高端项目，缺乏打造高端楼盘的营销氛围。

（长林盘6、7组安置房）

（宗地一内部现状）

从区域市场大环境来看，区域二手房市场也没有太多优势。

从贝壳指数给出的12月成交数据显示，三环内的东客站板块与三环外的成渝立交板块，二者的二手房价相差无几。理工大学板块的成交价格会更低。

（图片来源贝壳）

即便是东客站板块还有存货的商业项目——龙之梦鹏瑞利D地块上的公寓，售楼部的人告诉大嘴巴，如果下一次还会开盘，可能会卖到一平。

这个价格刚刚好看齐今日宗地起拍价。

单靠该宗地块一己之力想要改变整个区域的居住品质，会有一定难度。

2

主城三环内熟地

具体来看三宗地块。

从区位上来看，三宗地块的位置有好也有不好。

好的情况是，今天参拍的3宗地块均在三环路以内，这是成都传统意义上的主城区地块。

主城区有的优势，在这三宗地块身上体现也很明显。

比如，各项生活配套。

商业方面，一号地块处在理工大学商圈内，除了理工东苑的底商，周边成规模的商业中心也比较多，比如铁建MALL、龙光世纪中心，以及杉板桥处的龙湖滨江天街及万科天荟城市广场、招商花园城商业；

二三号连襟地块在商业上也不缺，东客站板块内的鹏瑞利东站广场和三环外侧的凯德广场魅力城店，都能提供丰富的社交服务。

学校方面，一号地块附近义务教育阶段的资源质量都一般，比如二仙桥学校、成都万汇学校等，而如私立名校成都嘉祥外国语学校(成华校区)、成都石室中学(北湖校区)等，在招生上毕竟有一定门槛。

相较而言，二三号连襟地块未来的配套教育会更优质。东客站板块引入了成都第四个国际化公办学校——渥太华国际化学校，这应该是目前成华区数一数二的优质教育资源。目前该学校还未有正式招生。

（渥太华国际化学校群，图片来源成华教育（ID：chjywx））

公园方面的资源就更为丰富了。

比如紧邻一号地块南侧正在修建中的城东体育公园，以及已经营业的圣灯公园、东风渠绿道等，都能为后期生活提供不错的服务。二三号地块则更多会依靠东站绿轴公园。

如同文章前面所言，三宗地块小区域范围内，均无在售项目。某种程度上讲，这里的市场空间也随之放大。

尤其是一号宗地，亩的体量，在今年所有亮相地块中，尚属首个。这个体量足以带给开发商诸多想象空间。

而二、三号地块是连襟地，若能被同一人拿下，未来的设计空间也是很丰富的。

3

被“边缘化”的高端住区

短期来看，我认为今日参拍的3宗地块，劣势大于优势。

宗地一位于理工大学板块，与同区域高端项目较为集中的二八板块尚存在一定距离，这意味着，这宗地块上的项目将无法享受二八板块内各项配套。

更重要的是，目前理工大学板块周边，均没有在售或在开发的住宅项目。已经交房入住的小区中，与之处于同个区域里的，是理工东苑小区——这是理工大学老师的配套住房，以及正在修建中的安置房项目。

这两个项目很难称得上“高端”。

与此同时，宗地一周边的路网目前尚未打通。

受地理空间局限，宗地西侧有一条东风渠，东侧是三条并行的铁路线，南侧有成南高速的高架桥，这些对于修路来说，都是“老大难”。

区域路网若全部打通，存在一定难度。这或许也是该区域目前断头路丛生的一大原由。

（宗地一）

也是如此，目前从宗地处步行至最近的地铁站8号线理工大学站，需要绕一个大圈，其实是不太方便的。

从地块竞拍要求来看，目前没有要求开发商代建道路。那么最后这些断头路将由谁来打通？目前尚不可知。这也让该宗地块在未来开发上，存在了许多不确定性。

而二号、三号连襟地块的位置，也稍显尴尬。

地块北侧即是两大车站体——成都东站长途客车站、成都火车东站，大嘴巴站在二号宗地北端，还能听见火车站大喇叭里广播员的呼唤。

（宗地二）

双站配置下，虽然交通上先人一步，但车站附近较大的流动人口也为后期居家生活埋下一定程度的安全隐患。

同时，虽然两宗地块从空间位置上看，距离两大地铁站——7号线大观站及2号线成都东客站都比较近。

但是，由于有成都东客站这个巨大结界，周边断头路、高架桥、下穿隧道就比较多了，实际走下来，还是要绕一会儿的。

（宗地三）

还有一个隐藏的BUG是，这两宗地块处在成华区与龙泉驿的交界处，一街之隔就是我们常说的“两不管”区域，加之地块西北侧的龙之梦鹏瑞利D地块仍然处在停摆状态，区域整体情况若想得到改善，短时间内不太现实。

怎么看，今日这三宗土地，都有点被所在区域“边缘化”的味道。

而以土地基础指标来说，未来这三宗地块上将要打造的项目，大概率要往“高端”上靠。

今日出让地块信息：

宗地一

成华区圣灯街道长林盘社区二、三组、长林盘社区集体

面积：合.亩

起始楼面地价：元/平方米

容积率：不大于1.5

二类住宅用地

宗地二

成华区保和街道斑竹社区8、9组

面积：合24.亩

起始楼面地价：元/平方米

容积率：不大于2.5

二类住宅用地

宗地三

成华区保和街道斑竹社区8、9组

面积：合35.亩

起始楼面地价：元/平方米

容积率：不大于2.5

二类住宅用地

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