加拿大房价未来还要下跌28%？还是用金融学统计模型计算出来的？

大多楼市调整倒今天，比峰值时下跌20%有余，8月统计数据揭示房屋均价环比跌幅已收敛，阶段底部区域的概率正在增大，反弹相信只是时间问题。

但就在这样的节骨眼上，空军又祭出了大杀器。本地中文媒体今天报道援引BetterDwelling的创始人、首席数据师StephenPunwasi的研究成果，就是经济合作与发展组织（OECD）的房屋价格与租金指数（HousePrice-To-RentIndex），以及线性回归模型。用这一方法可以预测，到年，加拿大的房价将会下跌28%。

我的天呐！如果叠加上已经完成的超过20%跌幅，那么大多楼市房价预计总跌幅将达到50%。这不是崩盘是什么？

且慢深究这个所谓高大上的金融模型的具体对错。首先强调一句：市场是不可预测的，能准确预测的就不叫市场了，就叫游戏了。既然有人开挂可以猛搂钱，那别人还怎么玩儿？市场存在的基础已经被摧毁了。因此任何阶段性准确的模型最后都会被市场的自我修正和进化而消弭于无形。

诸如这种OECD什么的组织。加拿大买家见得太多太多了。在过去几年里，不断有NB的机构-什么世界银行、穆迪、IMF、某著名经济学家等等等等跳出来说加拿大楼市见顶了，他们无一例外手里都是有模型的。然而这种预测经历了几年后，才在一个小小的买家税引发的血案中得到验证。这种预测有意义吗？

大多楼市进入调整期是不争的事实，由于基本面改观明显，诸如金融机构上调贷款门槛，和央行连续加息等，对楼市参与者从心理上构成压力，大家翘首以盼的反弹迟迟没有来。但从另一个角度而言，市场跌幅在收敛，所谓的崩盘暴跌也根本不见踪影。

具体而言，这个模型中的房价与租金比指数是用于比较房屋的拥有成本与租金，Punwasi说，租金是一个很好的价值指标，特别是在大城市。为了方便理解，你可以把自己假设为正在租住自己的房子，把每年的租房成本，与每年与房屋相关的贷款按揭成本相比较，就能得出这一指数。当指数显示脱离正常水平时，房价就会下跌或租金会上涨。Punwasi也说，租金往往受到收入增长的限制，无法迅速上涨。只有在经济超速发展以及收入迅速增长时才可能出现租金大涨的情况。

问题是，一方面大多楼市房价的涨跌与租金高低并非强关联性，有一个阶段Condo迟迟不涨，但租金却越来越高，然后Condo突然出现报复性反弹行情，租金也始终维持高位。这里面反映的是一种滞后关联性。有很多种因素决定房价，从租金关联性身上寻找问题的答案无疑是最愚蠢的一种。

还有所谓线性回归，当一个变量达到极端高位或低位后，它会重新回归到靠近中位线，这种回归模型理论上帮助找到中位线。这种统计学的分析未必%准确，但是可以帮助提供发展走势的基线。这种模式从经典经济学或数学的理论角度而言当然是无懈可击的。但实际情况往往千差万别，特别是假如市场回归晚了几年呢？就像3-4年前某某著名经济机构预测加拿大房价暴跌那样，难道你会包赔这几年的损失和机会成本吗？研究加拿大楼市，需要全局观和系统化，千万不要捞到篮里就是菜，犯形而上学的毛病。

注︰文中提及产品只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

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