今年加拿大房地产开局不错，2月份各大城市（除了卡尔加里、埃德蒙顿）的房地产都表现不俗，其中温哥华、多伦多、渥太华和蒙特利尔的房地产市场尤其出色。根据加拿大房地产协会的数据，全国房屋销售量同比上升27%，基于19个城市的房地产市场的基准价同比上升4.55%。

然而突然之间，黑天鹅袭来。

3月份新冠病毒疫情在加拿大全面爆发。3月中，各省实行居家令；美加边境也破天荒第一次关闭。加拿大经济随之进入“冻结”状态。为了应对疫情对经济的严重冲击，加拿大联邦政府出台了一系列的应对措施，比如：给工作收影响的人直接发钱，每人2,/月；给小企业无利息贷款；补助企业75%的工资；补贴企业的房租等等，总金额达1,亿加币。

新冠病毒疫情也严重冲击石油市场。各国的经济活动都受到冲击，对石油的需求减少，而产油国OPEC+虽然也同意减产，但是并没有把产量减少到相应的水平，导致石油价格崩盘。4月20日WTI石油价格曾经出现创纪录的-40.32/桶的“奇观”。加拿大是世界上排名前5位的产油国；能源产业的GDP占到全国GDP的9%。石油市场的崩盘，对加拿大经济来说更是雪上加霜，尤其对阿省和萨省的打击更是毁灭性的。

在这种情况下，加拿大房地产进入严重萎缩阶段也就是理所当然的事情。4月份是居家令整个月实行的月份。其结果是买家不想出门，卖家也不想这个时候把房子放到市场。房地产经纪的开放屋活动也被禁止；有些卖家还对看房设置各种限制。其结果就是惨不忍睹的销售数据。4月份各大城市房地产的成交量跟去年同期相比，都出现大幅度跳水的现象：卡尔加里-63.0%，埃德蒙顿-55.0%，温哥华-39.4%，多伦多-67.0%，渥太华-54.3%，蒙特利尔-67.7%。各城市新上市的房屋数量，也出现大幅下降的情况。

跟很多人的预期相反，4月份的价格，跟3月份相比，没有太大的变化。以表现很差的卡尔加里为例，3月份的所有类型房屋的基准价是,，而4月份的基准价是,，只下降1,而已。

为什么成交量萎缩这么厉害，而房价几乎不跌？

道理很简单，疫情对房地产的冲击才刚刚开始，卖家现在没有太大压力，还没到必须降价出售房子的时候。政府的强力救助措施，使每个失去工作的人还有收入。6大商业银行还允许借贷者把按揭推迟6个月；CMHC(CanadaMortgageandHousingCorporation)的最新数据表明，10%的贷款者申请了推迟还款。此外，3月份央行连续3次调低基准利率，利率从1.75%降到0.25%，借贷成本随之降低。所以，短期内价格出现大幅度下滑的可能性不大。

即便如此，加拿大的房地产还是处于下降的通道。3月份加拿大GDP下降9%，穆迪（Moody’s）估计第二季度的GDP会下降15%。全国经济已经正式进入衰退。失业率会继续上升，每个省份的失业率会达到10%甚至更高，尤其阿省和萨省这样的产油省份。虽然5月份各省已经推出重启经济计划，希望经济能慢慢恢复起来，但是不确定因素仍然很多。高企的失业率，加上居民收入的减少，将导致房地产需求疲弱。至于总体价格下滑多少，取决于疫情持续多久。目前的估计，年加拿大房地产的价格会下降5-10%。也有人甚至估计价格会下跌30%，不过詹长龙认为这个可能性不大。

每个城市房地产受到的压力也不一样。多伦多、渥太华、蒙特利尔等的房市表现将会相对好一些；理由是这些城市的房地产需求大，有一定的支撑；它们的市场在疫情结束后恢复速度也会快一些。而卡尔加里、埃德蒙顿和温哥华等城市的表现会差，理由是石油业和旅游业都受到重创。

目前的疫情已经波及到房屋建筑行业，新房屋开工量会大幅度减少。居民收入降低，危机感增加，也影响到他们在装修方面的支出。建筑行业的产出占到加拿大GDP的15%，行业今年将会受到很大的冲击。此外，房屋出租市场一样受到影响，总体租金水平下降，租客拖欠租金的现象也会增多；Airbnb是其中的重灾区，目前几乎处于休克状态。房子租金回报变差，会间接影响投资者购买第二套、第三套房子的意愿，也会促使部分房东把房子拿出来卖，导致总挂牌量增加。

如果疫情持续很长，甚至今年秋冬天还来第二波疫情高峰，那么加拿大的经济就有进入萧条的风险，出现结构性的伤害，具体表现是大量企业关门，庞大数量的个体申请破产，失业率长期处于高位，从而拖累房地产，甚至导致其崩盘：成交极度萎缩，价格下降30%以上。不过詹长龙认为不大会出现这种情况，因为目前疫情有减缓的趋势；而且60岁以下感染者的死亡率很低。只要保护好长者，社会恢复开工是可以做到的；目前每个省份都在朝这个方向努力。

即使疫情几个月后过去，加拿大的经济恢复也没有那么快。失业率维持高位会延续到明年。高失业率和收入减少，都会影响到房地产的需求。今年和明年，加拿大的房地产市场大概率是买方市场。

最后说一下买卖建议。每个人的情况都不一样，应对的办法也不一样。詹长龙对买房者总的建议是，谨慎为好，控制家庭的负债水平。如果是小房换大房，危机也是时机，关键在于如何把握入市时机：最好先卖，等到房市快稳定的时候入手大房子/豪宅；中间做好过渡准备，必要时可以临时租房。如果有刚需，一定要买房子，可以在下面几个月找机会入手性价比高的房子。如果想投资，最好的策略是先观察疫情和经济活动的变化，判断房市在底部附近再出手不迟；大危机的时候，肯定有捡漏的机会，但保命更要优先，悠着点好。如果因为搬离某个城市，或者财务安排必须卖房子，詹长龙的建议是宜早不宜迟，今年的房价会下跌，拖的越久，越不容易卖出好价钱。年也指望不上的，时间在买家一边，除非你能熬到年以后，况且那时候的房价都未必能恢复到疫情爆发前的价位。

以上是詹长龙基于房地产从业10年来的经验和目前对市场的观察所做的判断，供参考而已，买卖投资风险自担，呵呵！最后祝朋友们安全渡过年！

（注：本文完成于.05.06，注意相关数据和判断都有时效性）

詹长龙，